清華大學研究報告顯示，去年全國總體房價下降8%，交易量下降10%。在此過程中，房地產(chǎn)的投資開發(fā)速度在放緩，但仍為正增長。
李稻葵進而指出，從今年5月份開始，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)拐點，房地產(chǎn)行業(yè)的交易量和房價全面回升，但交易量和房價的整體上升需要過一段時間才能傳遞到房地產(chǎn)投資。根據(jù)上述清華大學報告分析，明年五六月份才會出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的回升，從目前3%的增速逐步上揚。
對于房地產(chǎn)投資開發(fā)增速下滑，李稻葵認為是基于中國實體經(jīng)濟增長速度下滑造成。有三個因素導致前三季度國內(nèi)實體經(jīng)濟增速放緩：房地產(chǎn)投資增度下滑、國際經(jīng)濟因素與中國國內(nèi)經(jīng)濟新陳代謝現(xiàn)象。
而房地產(chǎn)投資增速下滑又與國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境正相關，2014年房地產(chǎn)投資開發(fā)增速在12%左右，相比此前幾年15%-16%的平均增幅明顯下降。今年以來至9月份房地產(chǎn)投資增速下滑至3%，勢必會影響經(jīng)濟。而房地產(chǎn)投資增速下降也引起原材料、鋼鐵、水泥、有色等相關行業(yè)投資增速下滑，產(chǎn)能過剩進一步嚴重。
不過今年下半年以來，房地產(chǎn)市場明顯回暖。易居研究院監(jiān)測的2015年11月30個典型城市新建商品住宅成交面積為2169萬平方米，環(huán)比增長4.4%，同比增長17.1%。今年9月份以來成交量逐月攀升，目前維持高位運行態(tài)勢。11月成交已創(chuàng)今年前11個月新高。
但克而瑞研究中心分析師謝楊春認為，從統(tǒng)計局數(shù)據(jù)來看，10月全國商品房銷售已經(jīng)開始回落，表明政策寬松帶來的短期效應正在逐步消散。預計2016年上半年市場銷售仍將保持慣性上行趨勢，下半年銷售將回歸正常水平。
謝楊春指出，房地產(chǎn)投資不斷下滑、新開工一直處在低位以及庫存高企，使得短期內(nèi)市場上行難有可持續(xù)基礎。短期來看，明年政策寬松力度將會減弱，信貸和利率已經(jīng)基本調(diào)整到位，進一步下調(diào)空間不大；中長期看，人口紅利減退以及人均住房面積提升，也使改善型需求提升空間有限。
謝楊春又指，在行業(yè)變革之際，城市分化也會進一步加劇。一線和大部分經(jīng)濟基礎好的二線城市依然是成交主力，無論是開發(fā)投資還是新開工都顯著好于三四線城市。目前來看，受制于高企的庫存，三四線城市成交量、價格難有突破。這些城市未來去庫存還需要通過戶籍改革推進、公積金異地互貸落地、加大貨幣安置化比例等政策來推動。總體而言，行業(yè)當前面臨的最大風險就是庫存積壓。化解房地產(chǎn)庫存已上升為打造新城鎮(zhèn)計劃的一部分。
在新經(jīng)濟形勢下，李稻葵提出的投資建議是：首先關注人口基數(shù)大的區(qū)域，隨著部分區(qū)域人口回流，如河南、安徽、四川等省份將成為地產(chǎn)投資潛力股；其次應關注在全國占據(jù)交通優(yōu)勢的區(qū)域，典型如安徽省會合肥市，由于該地屬連接東部和中部城市的交通樞紐而在近幾年迎來了大跨越；最后可關注氣候優(yōu)勢區(qū)域，氣候?qū)俨豢筛牡淖匀粚傩裕@類城市在國內(nèi)相對稀缺，典型如三亞。
